[о нас / about us] [ипотечный магазин] [объекты] [партнеры] [вакансии] [и в шутку и всерьез]

СМИ

Журнал «Мир и Дом»

Ни одна компания в Москве, кроме компании недвижимости «Паритет», не предлагает официально своим клиентам услугу коммерческого ипотечного кредитования. Расскажите, пожалуйста, о вашем продукте.

Мы предоставляем нашим клиентам объективную информацию обо всех существующих сегодня на рынке ипотечных программах, включая самые новые. Банки готовы выдавать кредиты на покупку коммерческой недвижимости, но они не афишируют это широко в прессе в силу ряда причин. Универсальных стандартов для таких сделок нет, поскольку нет ни адаптированных к коммерческой ипотеке законов, ни широкой практики на рынке. Поэтому мы работаем с каждым клиентом индивидуально, в результате чего каждая сделка по приобретению коммерческой недвижимости в кредит является, в некоторой степени, экспериментальной. Хотя, безусловно, присутствуют и общие с жилищным кредитованием моменты, практикуются схожие схемы.

Как строится ваша работа с клиентом?

Если рассмотреть все стадии прохождения ипотечной сделки и получения заемщиком кредита, то Паритет представляет интересы своего клиента от момента, когда заемщик или юридическое лицо обращается к нам за анализом своей возможности приобрести квартиру или офисное помещение в кредит и до того времени, когда мы, оформив в его собственность недвижимость, выдаем ключи от офиса или жилой квартиры.

После обращения к нам клиента мы разрабатываем для него схему, которая позволила бы взять ипотечный кредит на приобретение коммерческой недвижимости. Проводим андеррайтинг, то есть, оцениваем кредито-и-платежеспособность клиента. Как правило, тот размер кредита, который мы рассчитали потенциальному заемщику, одобряется банком практически в том же размере, плюс минус 1-2 тысячи.

Далее мы представляем интересы нашего заемщика в банке, а в некоторых случаях и лоббируем их и ждем решения кредитного комитета банка. После положительного решения кредитного комитета начинается поиск недвижимости. Наши специалисты осуществляют переговоры с банком, оценочной и страховой компанией по всем аспектам сделки. В частности, готовится оформление закладной и нотариальное заверение сделки, организуются взаиморасчеты в банке между заемщиком-покупателем и продавцом, определяются условия допуска продавца к банковской ячейке. И в завершение сделки – подаем на регистрацию договор приобретения недвижимости на кредитные средства.

После завершения сделки мы выдаем своим клиентам весь архив документов, собранных в её процессе. Поэтому клиенты понимают, как была осуществлена сделка, что было в истории приобретенной ими недвижимости.

Какой процент от сделки вы берете за свои услуги?

Если сделка совершается с очень дорогой недвижимостью, то у нас существуют или фиксированные ставки или же оговаривается определенный процент. Как правило, чем дороже сделка, тем ниже процент.

Мы придерживаемся принципов полной прозрачности в работе с клиентом. Наш клиент с самого начала знает, что недвижимость ему предлагается по цене продавца. Мы также не препятствуем присутствию на переговорах с продавцом наших клиентов. В том числе и на подписании договора о внесении аванса, если этого хочет клиент и если у него есть время. Дело в том, что подписание договора о внесении аванса иногда занимает от четырех часов до нескольких суток. В течение этого времени проходят переговоры с представителем продавца, оговариваются все нюансы будущей сделки.

Насколько велики расходы на оформление сделки?

Сегодня все расходы, связанные с оформлением кредита, составляют, в среднем, 4% от его величины. Первичные расходы на рассмотрение заявления о выдачи кредита могут составлять до $80 в одном банке. Правда среди наших партнеров есть банки, которые воздерживаются от взимания такой платы. Далее, заемщику необходимо оплатить услуги банка по оформлению и выдаче кредита, заплатить за оценку, страховку и конвертацию, если кредит предоставляется в валюте.

Сейчас в Госдуме идет очень большая работа над пакетом законопроектов, в результате принятия которых планируется существенно уменьшить расходы заемщика. Есть ряд банков, которые уже сейчас работают с простой письменной формой договора. Некоторые нотариусы уже не требуют уплаты 1,5% от суммы договора, а готовы брать фиксированный тариф. В частности, в последних наших сделках заемщики заплатили нотариусу 10 тыс. рублей. Это уже огромный плюс в вопросе экономии расходов заемщиков.

Почему вы решили заниматься коммерческой ипотекой, а не ограничились специализацией на жилищном ипотечном кредитовании?

Во-первых, в какой-то степени от этого зависело решение вопроса о покупке нашего собственного офиса. К тому времени, мы пять с половиной лет арендовали офисы в различных местах. Подсчитав, что за эти годы на аренду было потрачено $95 тыс., мы поняли, что могли выплачивать эти же деньги в счет погашения кредита и уже давно работать в собственном офисе. Ведь если можно купить в кредит жилье, то можно и офис. Осуществив первую сделку, стало понятно, что можно предлагать эту услугу предпринимателям –владельцам малого и среднего бизнеса. Крупные компании могут себе позволить купить недвижимость за наличные средства или же взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости либо под другое обеспечение. Для малых же и средних компаний эта проблема крайне актуальна.

Во-вторых, мне интересно все новое, нестандартное, на сегодняшний день эти сделки требуют творческого подхода. Когда ты занимаешься ипотекой, то начинаешь думать, почему бы не предлагать клиентам услуги по кредитованию еще и нежилых помещений. Ведь востребованность в таких кредитах среди наших клиентов чрезвычайно высока. Таким образом мы расширяем сферу наших услуг на ипотечном рынке. Конечно, это возможно осуществить только при поддержке банков-партнеров и конкретных специалистов, профессионалов своего дела, с которыми мы работаем очень давно и успешно. Кроме того, без знаний, инициативы и поддержке специалистов нашей компании такой проект запускать было бы сложно.

Среди ваших партнеров больше банков с иностранным капиталом или с российским?

Примерно поровну. Мы начинали сотрудничество с инвестиционным фондом США-Россия ещё до того, как этот фонд учредил банк «Дельта Кредит». Сегодня мы очень плотно сотрудничаем с этим банком. Также нашими партнерами являются Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, МДМ банк, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Национальная ипотечная компания, Райффайзенбанк, Сбербанк, банк Сосьете Женераль Восток и другие банки, выход на рынок которых мы тщательно отслеживаем.

Как много у вас клиентов?

Специализируясь на этом рынке уже седьмой год, мы имеем устойчивые рекомендации, как от партнеров-банков, так и от наших клиентов. Часто к нам приходят знакомые и даже сотрудники наших бывших клиентов. Но клиентов, как известно, никогда не бывает много. Поэтому, помимо прямой рекламы мы решаем задачу профессионального и безупречного проведения сделки. Помимо ипотечных, мы оказываем все традиционные для рынка недвижимости услуги.

Многих привлекает то, что мы работаем и с неподтвержденными доходами. Причем таких заемщиков у нас порядка 85%. Плюс, как я уже сказала, прозрачность во взаимоотношениях с клиентами для многих клиентов является определяющим фактором. А выйдя на ипотечный рынок с предложением о кредитовании физических и юридических лиц на покупку нежилых помещений, мы ожидаем значительного расширения своей клиентской базы.

Где вы получили необходимое для такой деятельности образование? Ведь раньше у нас ипотеки не было, поэтому ничему такому и не учили.

Все началось с экономического форума в Бостоне в 1999 году. Там было знакомство с рядом предпринимателей и с рядом фондов, в том числе с президентом фонда «Институт экономики города». Этот фонд разрабатывал большую образовательную программу совместно с вашингтонским «Институтом экономики города». Я прошла полный курс обучения по этой программе. Обучение проходило уже здесь, в Москве в три этапа. Программу специально адаптировали для российских банковских специалистов. К сожалению, эта программа в России больше не действует. Возможно, какими-то фрагментами она будет в виде семинаров возобновлена.

Это помогло разговаривать на одном языке с банковскими специалистами и другими операторами ипотечного рынка. Там были даны все необходимые для работы на ипотечном рынке знания, в том числе по юридическим аспектам ипотечных сделок, процедуре андеррайтинга, были освещены принципы работы вторичного рынка ипотеки, даны основные компоненты цены ипотечного кредита, проводился анализ и оценка рисков ипотечного кредитования. Это преподавалось в гораздо более полном объеме, чем тот, который на сегодняшний день предлагается на различных семинарах для специалистов агентств недвижимости. С помощью этих знаний удавалось сразу же завоевывать доверие продавцов недвижимости, когда они еще вообще не имели понятия об ипотеке. Получая на переговорах все ответы на свои вопросы, наши клиенты имеют достаточно широкое представление обо всех существующих ипотечных механизмах кредитования. Более того, есть проекты где наша компания совместно с банками-партнерами разрабатывала стандарты при проведении сделок с участием ипотечного кредита, в частности так было с разработкой процедуры проведения альтернативных сделок в банке «ДельтаКредит», сейчас эти сделки уже поставлены на поток.

Можно ли сегодня реально купить коммерческую недвижимость с помощью ипотечного кредита?

Можно. Для оформления такого кредита практикуется несколько схем. В качестве дополнительного обеспечения может быть использован либо товарооборот компании, либо уже принадлежащая ей недвижимость. Даже на покупку строящегося офисно-административного здания можно получить ипотечный кредит.

Коммерческую недвижимость могут купить в кредит только юридические лица?

И юридические, и физические. Причем последним банк может выдать кредит на срок до 20 лет. Ставки у этих кредитов достаточно привлекательные, они ниже ставок по кредитованию нежилой недвижимости для юридических лиц. Для физических лиц ставки составляют – 11,5-12% годовых в валюте, для юридических - 14-19%. Но по сравнению с жилым ипотечным кредитом расходы при оформлении залога будут несколько выше.

А юридическое лицо может взять ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости на срок не более трех лет. До летнего кризиса этот срок был выше и составлял пять лет. Теперь же банки ужесточили свои требования и сократили сроки кредитования юридических лиц с 5 лет до года-полутора. Но для хороших заемщиков, которые исправно вносят платежи в срок, существует возможность пролонгирования срока погашения кредита до трех лет. Банки можно понять: из-за кризиса и коротких пассивов они не могут гарантировать, что вкладчики не придут и не заберут деньги, или что не наступит очередное усугубление банковского кризиса.

Помогает ли вам полное отсутствие в законодательстве нормативов о порядке выдачи коммерческих ипотечных кредитов?

Честно говоря, страшно мешает. Хотелось бы большей ясности. Но на сегодняшний день в 77 статье Закона «Об ипотеке» вообще нет словосочетания «коммерческая недвижимость» либо «нежилая недвижимость». Получается, что банк должен выдать кредит на приобретение помещения, о котором ничего не сказано в законе и обеспечения у него нет. Разрыв между этими двумя сделками в силу нюансов нашей регистрации доходит до полутора месяцев. Естественно, банк это не устраивает, слишком высоки риски.

Поэтому появляются различные квазиипотечные схемы. И я считаю, честь и хвала банкам, что они их разрабатывают. Другое дело, что не каждый продавец, исходя из своего менталитета, образования, прошлых неудач во взаимоотношениях с банками, согласится передать в залог свою недвижимость, и только потом получить деньги. Тем не менее, существует ряд других способов, которые позволяют нам решать проблемы наших клиентов.

Поддерживают ли вас в вашей практике банки?

Безусловно. Банки ценят наш творческий подход и готовы рассматривать вместе с нами возможные схемы кредитования. Естественно, мы сотрудничаем со многими банками. Есть банки, которые готовы кредитовать пока по единственной схеме, но на длительный срок, некоторые предлагают нам вариант с дополнительным обеспечением. Ряд банков также готовы кредитовать юридических лиц на приобретение нежилого помещения с оформленным титулом собственности на коротких срок. Выслушав требования конкретного клиента, мы принимаем решение о том, в какой банк идти. Очень часто бывает так, что мы обращаемся в несколько банков, о чем предупреждаем своих клиентов.

С другой стороны, надо признать, что специализированные ипотечные банки настроены на кредитование объектов, на которые сейчас есть устойчивый спрос. Поставлено на поток выдача ипотечных кредитов на покупку жилья. Параметры выдачи таких кредитов полностью стандартизированы, а это очень важно. В случае с жильем банки знают, какие у них кредитные риски, с каким максимальным дисконтом от стоимости квартиры они готовы выдать кредит. Банки также четко просчитывают риски ликвидности среднестатистической жилой недвижимости в Москве и Подмосковье в случае дефолта того или иного заемщика. Что касается нежилой коммерческой недвижимости то впереди у банков предстоит серьезная работа по стандартизации коммерческого кредитования. Мы же, в свою очередь, готовы помогать при разработке таких стандартов, т.к. без риэлторов, как и в жилищном ипотечном кредитовании обойтись чрезвычайно сложно.

Кроме того, на рынке ещё мало квалифицированных специалистов по коммерческой ипотеке. Те специалисты, которые есть, работают не в банках, а в агентствах недвижимости. Рынок коммерческой ипотеки для банков абсолютно новый, и поэтому в массовом варианте они будут выходить на него осторожно.

Каковы, по вашему мнению, перспективы развития коммерческой ипотеки в России?

Дальнейшее развитие коммерческой ипотеки будет зависеть от нескольких аспектов. Во-первых, большую роль сыграет принятие портфеля законопроектов, который скоро будет рассматриваться Госдумой во втором чтении. Необходимы поправки в Закон «Об ипотеке». Во-вторых, очень важна стабильность экономической ситуации в стране и отсутствие на банковском рынке кризисов. Например, сегодня из-за кризиса банки объективно не имеют возможность выдавать длинные деньги на приобретение коммерческой недвижимости.

В-третьих, способствует развитию коммерческой ипотеки введение в действие закона «Об ипотечных ценных бумагах». Это очень важный документ, потому что после вступления в силу такого закона снимется целый пласт проблем. Российские банки смогут с помощью эмиссии привлечь средства инвесторов, как западных, так и российских. В результате увеличится доля уставного капитала банков и доля капитала, который идет на рефинансирование кредитного портфеля. Это даст колоссальный толчок к развитию коммерческой ипотеки.

Очень интересным мне представляется намерение Городского ипотечного банка развивать ипотечное кредитование в сфере коммерческой недвижимости. Я надеюсь, мы будем плотно сотрудничать и в этом секторе рынка. Наша компания видит в коммерческой ипотеке большое будущее. Нам эти сделки очень интересны, несмотря на то, что они занимают время и пока для них не выработаны стандарты.

Газета «ВЕДОМОСТИ»

Спасибо за предоставленную возможность прокомментировать ситуацию со спросом и предложением на рынке покупки нежилых помещений и практику подобных сделок в Компании недвижимости «Паритет»:

1. Были ли среди Ваших клиентов такие, которые хотели приобрести либо снять в аренду нежилое помещение на первом этаже жилого дома? Если да, расскажите, пожалуйста, о конкретных случаях.

У нас имеется ряд клиентов, которым мы помогли найти и оформить нежилое помещение на первом этаже жилого дома. Обычно на первых этажах приобретается помещение, не превышающее 200-250 кв.м., чаще даже меньшее по площади. Соответственно, такие клиенты – это либо небольшие компании, работающие в различных областях сферы услуг (например туризм, небольшие пункты кино-видео прокатов, салоны красоты), либо индивидуальные предприниматели, которые не могут себе позволить дорогую аренду в бизнес-центрах. Понятно, что в помещения расположенные в бывших советских учреждениях они уже своих клиентов не пригласят.

2. Нежилые помещения на первом этаже больше пользуются спросом на вторичном или на первичном (новостройки) рынках? Почему?

Это опять же зависит от размера компании, которой владеет клиент. Подобные задачи ведь решают только первые лица компаний. Если у клиента достаточно средств, чтобы проинвестировать покупку нежилого помещения в новостройке и еще 2 года ждать пока дом достроят, то есть работать все это время в другом месте – тогда выгоднее сделать покупку на первичном (новостройка) рынке. Если же таких средств нет, нет времени ждать и нет возможности работать в другом собственном или арендованном помещении- тогда безусловно правильнее приобретать помещение на вторичном рынке. Дополнительные же вложения в ремонт и оснащение офиса и в том и в другом случае приблизительно одинаковые.

3. Насколько сложно перевести жилое помещение (скажем, квартиру на первом этаже) в нежилое? Как это можно сделать?

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется федеральным и местным законодательством и имеет конкретную четкую процедуру. Решение принимают Межведомственные комиссии Управ районов города, которые выносят документы на городскую комиссию для получения разрешения о переводе и присвоении коэффициента пересчета цены помещения, это уже решает так называемая оценочная комиссия. Кроме того, необходимы заключения из санэпиднадзора, разрешение на перевод местного архитектора и другие документы. В общем-то, это сделать несложно. Просто стоит времени и денег. Ориентировочная цена перевода жилого помещения в нежилое колеблется от 170 до 250 долларов за 1 кв.м. В свое время наша компания «Паритет» приобрела жилое помещение на первом этаже в Центральном округе Москвы и вместе с переводом в нежилой фонд у нас ушло на это 5 месяцев. Осуществление подобной сделки можно было бы отнести в разряд обычных, если бы не привлечение долгосрочного ипотечного кредита. Подобную сделку в Москве в 2003 году мы осуществили первые, и сами же разработали пилотный проект для клиентов. Надо отметить, что платежи по кредиту не идут ни в какое сравнение со ставками арендных платежей, тем более в ЦАО. Осуществить подобную сделку можно, обратившись, например, к нам.

4. Во сколько обойдется: а) покупка нежилого помещения на первом этаже; б) его аренда?

Здесь нужно понимать и разбираться в специфике подобных сделок. Приобретение нежилого помещения на первом этаже в разных районах Москвы обойдется в среднем от 3500 долларов за 1 кв.м. При этом спрос на небольшие нежилые помещения на первых этажах жилых домов метражом от 50 до 160 кв.м. очень высок и при поступлении предложения на рынок сделка осуществляется практически сразу. Я имею ввиду предварительные письменные договоренности. Нежилые помещения в административно-офисных помещениях с централизованной охраной и собственной территорией будут стоять на рынке от 4000-4500 долларов за 1 кв.м. да и то на стадии инвестирования. Но минимальный метраж здесь вы сможете приобрести уже 300-500 кв.м. Если же задача стоит приобрести сначала жилое помещение на первом этаже, то цена покупки будет в пределах 1500-2300 за 1 кв.м. в зависимости от целого ряда параметров. Даже прибавив расходы на перевод в нежилой фонд, покупка более выгодная, а выбор жилых помещений от 50 до 200 кв.м. достаточно широк.

5. Можно ли оценить объем этого рынка?

Спрос среди малых и средних предприятий на нежилые помещения огромен, аренда для этих категорий предпринимателей всегда менее предпочтительна, чем собственность, чего не скажешь о крупных бизнесменах. А рынок пока не предлагает большого выбора, да и цены как я уже говорила высокие. Я думаю, что объем этого рынка, может приблизиться к вторичному рынку жилых помещений. Но чтобы это произошло, наши законодатели должны внести ряд существенных поправок в закон «Об ипотеке» и ряд других. Думаю, тогда банки обратят внимание и на этот сектор рынка.

6. Какова динамика последних лет? Больше или меньше помещений на первых этажах жилых домов стали приобретаться для размещения офиса или магазина?

Сейчас уже конечно все самые интересные и выгодные предложения реализованы. Остались менее востребованные с точки зрения интересов бизнеса и кстати недешевые. Сейчас практически невозможно купить на первом этаже жилого дома (не новостройки) метраж более 200 метров, такие метражи есть только еще в центре города, но цена на них высокая и времени для освобождения такой площади уходит больше, т.к. такие жилые помещения чаще являются коммунальными квартирами. Потом для размещения магазина нужны витрины, а квартиру проще переделывать в офис. Для магазина нужно больше согласований.

7. Какие трудности сопряжены с покупкой такого помещения? Как на него регистрируются права?

Самый непростой вопрос. В случаях, когда сделка по приобретению нежилого помещения осуществляется из собственных средств, особенных трудностей это не вызывает. А вот если нежилое помещение покупатель хочет приобрести и привлечь ипотечный кредит, такая сделка переходит в разряд сложных и многоступенчатых.

Теоретически, кредит могут получить и юридические, и физические лица, за которыми стоит собственный бизнес. Причем последней категории заемщиков мы может помочь получить кредит на срок до 10 лет. Ставки у этих кредитов достаточно привлекательные, они ниже ставок по кредитованию нежилой недвижимости для юридических лиц. Для физических лиц ставки составляют – 13-14 % годовых в валюте, для юридических - 16-19%. Но по сравнению с жилым ипотечным кредитом расходы при оформлении залога нежилого помещения будут выше.

А юридическое лицо может взять ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости на срок не более трех лет. Банки можно понять: из-за кризиса и коротких пассивов они не могут гарантировать, что вкладчики не придут и не заберут деньги, или что не наступит очередной виток банковского кризиса.

Теперь о сложностях с регистрацией нежилого помещения с привлечением кредита. На сегодняшний день в 77 статье Закона «Об ипотеке» вообще нет словосочетания «коммерческая недвижимость» или «нежилая недвижимость». То есть при оформлении договора купли-продажи на нежилое помещение ипотека в силу закона не возникает как в случае с жилой ипотекой. Получается, что банк должен выдать кредит на приобретение помещения, о котором ничего не сказано в законе и обеспечения у банка при этом не возникает. Разрыв между двумя сделками (купли-продажи и последующего оформления закладной) в силу длительности сроков регистрации доходит до двух- трех месяцев. Естественно, банк это не устраивает, слишком высоки риски. Отсюда возникают различные квазиипотечные схемы кредитования таких сделок. Компания «Паритет» владеет подобными технологиями.

Информационный портал «ФИНМАРКЕТ»

Один из первых банков, вышедших на рынок ипотечного кредитования, - "ДельтаКредит" - по состоянию на начало марта нынешнего года выдал кредитов на сумму в 106 млн. долларов. При том, что в этом банке средний размер кредита составляет 40 тыс. долларов, получается, что счет клиентов идет уже на тысячи. Но если принять во внимание время работы этого банка (с конца 2001 года), его возможности (привлекает кредиты ЕБРР и Международной финансовой корпорации), опыт и квалификацию менеджмента, объемы кредитования не выглядят столь уж внушительно. Впрочем, есть повод и для оптимизма - "ДельтаКредит" демонстрирует "хорошую динамику": 20% всех выданных им денег заемщики получили в последние четыре месяца.

Ростом ипотечного кредитования в тысячи процентов "поражает" и федеральная программа развития ипотеки, проводимая в жизнь АИЖК. За год объем выданных Агентством кредитов увеличился в 51 раз. Впрочем, удивляться здесь особенно нечему - в январе 2003 года заемщиками стали всего 14 семей. К 8 марта их число увеличилось до 3 тысяч, ну а в денежном выражение объем кредитования перевалил за 1 млрд. рублей. Здесь надо отметить, что АИЖК фактически не работает в столице "в силу специфики московского рынка", зато в масштабах "Россия минус Москва" вряд ли найдется что-то сопоставимое по объемам с федеральной программой.

Другие операторы ипотечного рынка демонстрируют куда более скромные цифры. Так, например, кредитный портфель КБ "Московское ипотечное агентство" по состоянию на 12 февраля 2004 года составлял чуть более 831 млн. рублей, из которых лишь 20,5 млн. рублей приходится на жилую ипотеку. "Газпромбанк" к началу текущего года "раздал" ипотечных кредитов на сумму почти 534 млн. рублей. Компания "Паритет", работающая как ипотечный магазин, ежегодно реализует соответствующие продукты различных банков на 1 млн. долларов. Многие из вновь прибывших на ипотечный рынок игроков пока не имеют поддающейся анализу собственной статистики. Некоторых операторы, в том числе довольно крупные, обнародовать свои данные пока не спешат. Но в любом случае, при всех возможных натяжках, объем ипотечного рынка в России сегодня с трудом дотягивает хотя бы до полумиллиарда долларов.

Журнал «Недвижимость и Ипотека»

КАК СКАЗКУ СДЕЛАТЬ БЫЛЬЮ

НиИ: Что на данный момент происходит С ИПОТЕКОЙ В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?

О. К.: Сегодня многим банкам неинтересно развитие данного направления, поскольку их крупные акционеры не желают брать на себя риски, присущие ипотеке на коммерческую недвижимость. К тому же имеется более перспективное и прибыльное направление — жилищная ипотека. Огромное количество заемщиков обеспечивает банку необходимый оборот и план по выдаче кредитов.

Коммерческая ипотека — это совершенно новый кредитный продукт, который в России появился не так давно. Здесь еще требуется разрабатывать новые стандарты политики банка, процедуру андеррайтинга и т. д., налаживать тесное взаимодействие со страховыми компаниями по страхованию сопутствующих рисков. Кроме того, эти сделки подразумевают более высокие лимиты по каждой из них, потому что финансовая сторона совершенно другая: сумма одной сделки может значительно превышать обычный ипотечный кредитив приобретение жилья. Ведь речь идет не только об офисах площадью 100 кв. м, но и о складах колоссального метража, гостиницах, зданиях различного коммерческого назначения.

Некоторые банки уже приняли внутренние стандарты кредитования коммерческой недвижимости, но процесс тормозится из-за отсутствия заинтересованности со стороны акционеров. Причиной этому - пробел в законе «Об ипотеке», где ничего не сказано о предоставлении кредитов для приобретения коммерческих объектов. Например, согласно этому закону заемщик вправе взять кредит в банке, подписав либо смешанный договор купли-продажи и ипотеки, либо договор купли-продажи на приобретение жилой недвижимости с применением кредитных средств. А если заемщик покупает нежилое помещение, то у него может сначала появиться собственность согласно договору купли-продажи, а только потом, через месяц, банк получит это помещение в залог в виде обеспечения. В результате, если у покупателя не хватает средств и он обращается за ссудой, банку приходится просить другое обеспечение кредита, потому что кредитовать так же, как в случае классической жилищной ипотеки, он не может. Отсюда и возникают квазиипотечные схемы, которые не позволяют удовлетворить потребности предпринимателей — владельцев малого и среднего бизнеса.

НиИ: КАК РЕАЛИЗУЮТСЯ ТАКИЕ КВАЗИИПОТЕЧНЫЕ СХЕМЫ?

О. К.: Есть несколько вариантов. Согласно первой схеме банк-кредитор перечисляет денежные средства, которые определены в договоре, на счет подконтрольной структуры. Заемщик делает первичный взнос на счет этой же структуры. Затем аффилированная с банком структура, на чей счет поступили деньги для проведения сделки, выкупает нежилое помещение и оформляет его не на клиента, а на себя. Таким образом, у заемщика есть выбор: либо поверить в то, что банк потом передаст ему нежилое помещение в собственность, либо согласиться с тем, что банк оставит это помещение себе, если оно будет иметь привлекательную цену с позиций банка. В любом случае для заемщика это определенный риск. Сточки зрения соотношения «риск/доходность» подобная схема банку очень интересна.

В случае использования второй схемы банк заключает договор купли-продажи с продавцом нежилого объекта, который, предположим, согласен получить сразу только часть денег от заемщика, а остальную сумму — после продажи объекта и регистрации договора ипотеки. Сегодня такого продавца найти практически невозможно.

Третья схема предполагает кредитование заемщика под его товарооборот или имеющуюся недвижимость. Программы крупных банков, которые на сегодняшний день кредитуют жилищную ипотеку, в основном построены по американской двухуровневой схеме: банки выдают кредиты, а рефинансирующие компании их выкупают, пополняя банковские счета для выдачи новых кредитов.

НиИ: насколько агентства недвижимости ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ В РАЗВИТИИ КОММЕРЧЕСКОЙ ИПОТЕКИ?

О. К.: Компании, которые занимаются коммерческой ипотекой, есть, но в основном они работают по квазиипотечным схемам. В настоящее время банк «Московское ипотечное агентство» предлагает кредитование юридических лиц на 10 лет. Но если их требования перенести в практическую плоскость, выясняется, что сделку осуществить очень сложно. Например, необходимо представить бизнес-план и технико-экономическое обоснование проекта, объясняющие, откуда возьмутся средства на погашение кредита. Кроме того, для рассмотрения кредитной заявки должны быть правоустанавливающие документы на то помещение, которое заемщик хочет купить. Однако принести документы на то, чего еще нет, невозможно. Если размер кредита неизвестен, трудно рассчитать финансовую сторону сделки, непонятны условия.

В нашей компании разработана схема кредитования на длительный срок с возможностью приобретения небольших по метражу нежилых помещений. Суть ее такова: мы проводим андеррайтинг бизнеса клиента и помогаем клиенту — физическому лицу получить решение кредитного комитета банка. Обеспечением в данном случае может выступать как жилое помещение, которое затем с согласия банка и соответствующих органов переводится в нежилой фонд, так и нежилое помещение. Схема включает в себя несколько этапов, но позволяет предоставлять заемщикам кредит на срок больше трех лет, например на 10-15 лет. Данный вариант достаточно трудно реализовать, поэтому, на мой взгляд, агентств недвижимости, применяющих его, практически нет. К тому же далеко не все банки готовы «повесить» такой кредит на свой баланс. У нас же эти сделки проводятся периодически.

НиИ: какие процентные ставки СЕЙЧАС ПРИМЕНЯЮТСЯ В КОММЕРЧЕСКОЙ ИПОТЕКЕ?

О. К.: Процентные ставки в коммерческом кредитовании на сегодняшний день составляют 14—16% в валюте на срок до трех лет. Это при условии, что заемщик отвечает всем требованиям. Если банки начнут прорабатывать кредитные линейки под коммерческую ипотеку, там не может быть других ставок. Хотя бы до тех пор, пока банки не оценят новый рынок.

НиИ: А какова ситуация с коммерческой ИПОТЕКОЙ В РЕГИОНАХ?

О. К.: Регионы более перспективны с точки зрения развития коммерческой ипотеки. Москва и Санкт-Петербург — это государства в государстве. Именно их статус обуславливает огромную разницу в стоимости недвижимости, размерах кредитов, возможностях отражения бизнеса с бухгалтерской точки зрения. В регионах условия лучше: невысокие цены на недвижимость, рублевый рынок, устойчивый банковский сектор, более стабильная ситуация в экономике в целом. Наш мониторинг показывает, что рынок коммерческой ипотеки в регионах существует, но там совершенно другие размеры кредитов и рисков.

Чем стабильнее ситуация в регионе, тем лучше для инвесторов. Ведь развитие ипотеки предполагает вложение денег на достаточно длительные сроки. Следует учитывать, что при кредитовании коммерческой недвижимости задействованы колоссальные средства (нужно проводить мониторинг и анализ рынка, привлекать высокооплачиваемых специалистов, которых немного в России) и инвесторы должны понимать, ради чего это делают.

НИИ: ЧТО ПРЕПЯТСТВУЕТ РАЗВИТИЮ КОММЕРЧЕСКОЙ ИПОТЕКИ?

О. К.: Заемщик должен отвечать определенным требованиям банков: вести прозрачный бизнес; иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно).

В отличие от жилой ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика более или менее налажен, в коммерческой ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом коммерческая ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А как известно, большая часть этих предприятий работает по «серым» схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика.

В свою очередь институциональные инвесторы, которые рефинансируют кредитный портфель банка, предъявляют определенные требования по его структуре и наполнению. А поскольку инвесторы в основном западные, они напрямую заинтересованы в полной формализации и стандартизации процесса. Все должно быть четко и понятно, кредитование коммерческой недвижимости должно соответствовать разработанным стандартам, Любые отклонения в наполнении кредитного портфеля, например кредитами, выданными не по стандартам, не рефинансируются и «вешаются» на
баланс банка. Инвесторы пока не готовы оплачивать расходы на исследование рынка коммерческой недвижимости, на оплату работы специалистов, на андеррайтинг различных видов бизнеса из-за нестабильной ситуации в стране, «ползущего» банковского кризиса, потому и компании недвижимости не могут полноценно предлагать свои услуги. Таким образом, пока заемщик выплачивает нестандартный кредит, а банк его обслуживает, часть кредитного портфеля замораживается. В результате исчезает часть источников рефинансирования и банк не может развиваться: во-первых, у него не хватает средств на выдачу новых кредитов; во-вторых, неполноценно развивается вторичный рынок ипотеки.

НиИ: какие изменения Вы хотели БЫ ВНЕСТИ В ИПОТЕЧНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО?

О. К.: Проблему надо решать в комплексе. Необходимо дать четкое определение коммерческой недвижимости, чтобы указать, как в этом случае возникает ипотека. Внести изменения, уменьшающие сроки регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений и ипотеки. Принять законы о страховании банковских рисков,
увеличив тем самым сроки кредитования.

НиИ: Можно ли уже выделить основные ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ ИПОТЕКИ?

О. К.: Перспектива есть. Имеется ниша — заемщики, накопившие денег на первичный взнос и желающие приобрести не здание, а помещение площадью 100—200 кв. м для ведения бизнеса или инвестиционной деятельности, т. е. в дальнейшем иметь собственное помещение, в котором можно работать самому, либо сдавать его в аренду. К тому же многие крупные компании готовы покупать здания и гостиницы. Этот сегмент интересен и девелоперам, которые осуществляют строительство и стремятся перекредитовываться. Таким образом, круг потребителей здесь очень широк. Наиболее распространенный на сегодня ипотечный кредит составляет 50—70 тыс. долларов, что показывает среднестатистический уровень кредитоспособности заемщиков Москвы. Это доступное кредитование, поэтому оно быстро развивается, что устраивает банки. В коммерческой ипотеке суммы на порядок выше, а потому развитие данного направления идет медленно.

Портал «ФинАрт»

Совсем другие риэлтеры

Человек, который знаком с риэлтерами в основном по газетным публикациям, в которых представители данной профессии зачастую изображаются как нечто среднее между разбойником с большой дороги и Мефистофелем, думаю, будет слегка шокирован, если ему придется работать с реальной риэлтерской компанией. Просто газеты все больше любят писать о плохом, но это не значит, что вокруг все плохо. Поэтому я решил выйти непосредственно на одну из риэлтерских фирм и поговорить обо всем, что меня интересовало. Мой выбор был фактически предопределен тем, что именно данная компания принимала участие в истории человека, получавшего ипотечный кредит и рассказавшего нам об этом в наших последних двух обзорах. Итак, на вопросы Главного редактора «ФинАрт» Виктора Неверова отвечает Директор компании недвижимости "Паритет" Ольга Ксоврели.

Виктор Неверов: - Спасибо большое, что согласились на это интервью. Первый вопрос у меня будет традиционный - что будет на рынке ипотеки в следующем году?

Ольга Ксоврели: - Основные изменения будут связаны с новым налоговым кодексом. Есть в нем и хорошие вещи, но есть и плохие. К хорошим можно отнести то, что полностью от уплаты подоходного налога при продаже квартиры будут освобождаться лица, являющиеся собственниками жилья свыше пяти лет. Но много ли на рынке недвижимости таких продавцов? Масса жилья еще даже не приватизирована, и многие начинают задумываться об оформлении права собственности (приватизации) только перед продажей! И потом, если раньше каждый из продавцов-собственников жилья мог получить налоговый вычет на 5000 МРОТ (это около 15 тысяч долларов), то теперь суммарный налоговый вычет для продавцов, являющихся собственниками жилья менее пяти лет, ограничен 1 млн. руб. (около 35 тысяч долларов) - вне зависимости от количества собственников. Фактически продавцы всей недвижимости, стоящей свыше 35 тысяч долларов, оказываются под налоговым колпаком у государства. И это может крайне негативно сказаться на рынке ипотеки, поскольку при ипотеке вся сумма сделки указывается официально. Отмечу только, что те продавцы, которые имеют документы, подтверждающие их расходы на приобретение жилья в полном размере (а к таким продавцам можно будет отнести тех, кто сам когда-то брал ипотечный кредит), могут по-прежнему платить налог с разницы между ценой продажи жилья и ценой покупки. Так что найти на рынке жилья продавца, согласного указывать в договоре полную стоимость квартиру, станет, по всей видимости, сложнее. Но мы все равно будем продолжать активно работать на рынке ипотеки, поскольку за этим рынком - будущее.

В.Н. - А что изменится в плане налоговых льгот для покупателей?

О.К. - Ранее каждый из покупателей мог в течение трех лет получить налоговый вычет на сумму 5000 МРОТ (около 15 тысяч долларов), а также на суммы, направляемые на погашение ипотечного кредита и процентов по нему - в течении всего срока действия кредитного договора. Теперь все покупатели, указанные в договоре купли-продажи, имеют право на суммарный налоговый вычет, равный 600 тысячам рублей (около 21,5 тысяч долларов), и не ограниченный во времени тремя годами, как было раньше. Также теперь из совокупного дохода не вычитаются суммы, направленные на погашение ипотечного кредита, что в принципе соответствует мировой практике. Суммы, направляемые на погашение процентов по кредиту, по-прежнему можно вычитать из совокупного дохода в полном объеме. Также будет закрыта лазейка, которой многие пользовались для минимизации налогообложения - когда муж продавал жене квартиру, и жена получала налоговый вычет. Теперь при сделках со взаимозависимыми лицами данная льгота действовать не будет. В целом я оцениваю эти новации для покупателей как позитивные, хотя и несколько не достаточные.

В.Н. - Что нового Вы готовите Вашим клиентам в следующем году?

О.К. - Большие ожидания связаны у нас с предоставлением клиентам услуги ипотечного брокера. У нас есть сейчас и хорошие связи с банками, и квалифицированный персонал для того, чтобы сопровождать потенциального заемщика от того момента, когда он просто пришел к нам и сказал - "Хочу квартиру в кредит!", до момента его вселения в купленную квартиру. Не секрет, что помимо программы Фонда "США - Россия", есть в Москве и другие ипотечные и квазиипотечные программы, каждая со своими требованиями к заемщику, процентными ставками и условиями погашения. Мы будем помогать клиентам собирать необходимые документы для Банка, заниматься "проблемными" случаями, когда, например, у потенциального заемщика нет средств на первый взнос по ипотеке, но зато уже есть недвижимость в Москве. Для многих наших клиентов настоящей головной болью становится подтверждение своих доходов - не секрет, что многие организации используют для выплаты зарплаты депозитные (через банки) и страховые схемы. Есть вполне нормальные и законные способы показывать этот доход Банку, выдающему ипотечный кредит - а многие люди об этом даже не догадываются и думают, что если получил зарплату с банковского депозита, то все, ипотечный кредит не дадут! Любые доходы, которые можно подтвердить или выпиской с депозитного счета, или справкой из страховой компании, могут быть учтены при расчете индивидуального кредитного лимита. Гарантией качества такой услуги может служить хотя бы то, что мы - единственная в Москве риэлтерская компания, в которой есть специалисты с дипломом аттестованного ипотечного брокера.

В.Н. - Но ведь такая услуга будет стоить дороже стандартных комиссионных - 4% от суммы сделки?

О.К. - Да, со временем это будет стоить дороже. Но пока что мы не предполагаем повышать наши тарифы, даже если предоставляем услуги ипотечного брокера. А о повышении комиссионных по стандартным договорам речи вообще не идет - наша компания предпочитает работать на обороте.

В.Н. - В каком направлении будет развиваться сотрудничество с банками?

О.К. - Во-первых, мы готовы взять на себя работу по первичной "квалификации" заемщика - то есть заемщик сначала обращается к нам, а потом мы его направляем (или не направляем в Банк). Надеемся, что в скором времени нам удастся об этом договориться. Также мы работаем над тем, чтобы движение денежных средств при ипотечных сделках проходило не через банковский счет, а через депозитную ячейку - для продавца бывает очень важно видеть деньги "живьем", а когда ему говоришь, что вот, через тридцать дней деньги поступят покупателю на счет, он их со счета снимет - многие продавцы как-то сникают. Все-таки банковская система не имеет того кредита доверия, чтобы работать при сделках с недвижимостью через счета.

В.Н. - С чем связано то, что по большинству ипотечных программ приходится работать со вторичным рынком жилья? Ведь на первичном рынке жилье зачастую дешевле.

О.К. - Дело в том, что застройщики жилья в Москве мыслят крайне шаблонно. Им нравится, когда к ним приходит человек с чемоданом долларов, вываливает их на стол и говорит - "хочу купить квартиру". Но здесь доходит до абсурда - в моей практике был случай, когда мы предлагали застройщику клиента, получившего ипотечный кредит и готового заплатить за квартиру дороже, чем продавал застройщик. Представляете, нам отказали! А нужно понимать, что если не начинать уже сейчас работать с ипотекой, то в один прекрасный момент возникнет проблема с поиском клиентов. Пусть это будет не сейчас, а через несколько лет, но зачем отталкивать от себя людей, у которых ЕСТЬ ДЕНЬГИ на жилье, пусть не свои, а кредитные?

В.Н. - Я так понимаю, что Ваше агентство специализируется на ипотеке.

О.К. - Виктор, это не совсем верно. Я считаю, что у ипотеки большое будущее, и мы используем этот рынок для увеличения наших оборотов. Мне представляется не менее важным и все остальные направления работы. У нас полностью универсальное агентство, мы не ограничиваемся только ипотекой или только новостройками. На каждом из секторов у нас работает свой отдел. Например, очень большую работу проводит наш отдел новостроек - люди почему-то считают, что раз новостройка, то проблем вообще никаких. А мы можем проверить любую из новостроек на предмет будущих проблем и подобрать подходящий вариант - даже на этапе инвестирования.

В.Н. - Спасибо за столь подробный рассказ о рынке недвижимости, будем надеяться на дальнейшее сотрудничество.

О.К. - Спасибо и Вам за возможность высказаться. Я буду рада ответить на любые вопросы посетителей Вашего сайта по рынку недвижимости.

----------------------------------------------------------------------------------------------------

russian property online

Russia`s source for real estate news, views & information

Банк МФК и Агентство по Ипотечному Жилищному

Кредитованию объединяются в целях выпуска

первых ипотечных ценных бумаг

Международная Финансовая Компания (МФК Банк) и Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заключили соглашение, которое должно подготовить почву для первого выпуска ипотечных ценных бумаг в России.

Капитал, полученный от эмиссии ценных бумаг, будет использован аккредитованными банками для предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям жилья.

Подписанное соглашение предусматривает создание специального органа, в задачи которого будет входить контроль за выпуском ценных бумаг. При этом МФК Банк будет выступать в качестве организатора и финансового консультанта такого органа.

Запуск пилотной программы, предполагающей выпуск ценных бумаг на сумму около 2 млрд. рублей ($67 млн.), намечен на первый квартал 2002 года. Предполагаемый размер первого транша ценных бумаг составит около 200 млн. рублей.

На начальной стадии все операции агентства будут обеспечены государственной гарантией в размере 2 млрд. рублей. Ее финансирование предусмотрено в бюджете на 2002 год.

Подготовка пилотного проекта эмиссии ипотечных ценных бумаг осуществляется Наблюдательным Советом АИЖК при участии высокопоставленных чиновников Госстроя, Минимущества и Министерства финансов.

По информации МФК Банка, подготовка к реализации новой схемы только начинается, поэтому такие важные данные, как общий объем, процентные ставки, срок действия, распространение ценных бумаг банками и комиссионные этим банкам, потенциальные клиенты, а также другие необходимые параметры пока находятся на стадии разработки.

В ближайшее время состоятся консультации с банками, уже имеющими опыт работы на ипотечном рынке, в целях выработки наилучших методов реализации новой схемы.

Российские экономисты и соответствующие федеральные органы уже давно пришли к осознанию необходимости программы по выпуску ипотечных ценных бумаг в России, осуществление которой до настоящего времени было невозможно из-за отсутствия законов, защищающих все заинтересованные стороны.

Как нам сообщили в банковской комиссии при Госдуме, законопроект, обеспечивающий правовые основы выпуска ипотечных ценных бумаг, в настоящее время находится на рассмотрении в Государственной Думе.

Положения законопроекта основаны на предложении Правительства РФ, разработанном Федеральной комиссией по ценным бумагам (ФКЦБ) - государственным органом, контролирующим рынок ценных бумаг - в сотрудничестве с Госстроем, отвечающим за сектор недвижимости.

Законопроект призывает к образованию специальных учреждений по выпуску ценных бумаг. В связи с этим представители МФК и АИЖК планируют создать специальный орган, контролирующий операции с ценными бумагами.

Законопроект также вносит ряд ограничений для этих организаций, направленных на предотвращение мошенничества.

По утверждению сторонников данного законопроекта, в случае принятия нового закона сектор недвижимости может ожидать существенная рублевая экспансия.

Привлечение стратегических инвесторов на рынок недвижимости является позитивным шагом в правильном направлении, - отметила Ольга Ксоврели, генеральный директор компании "Паритет".

"С точки зрения стратегии, накопление такого капитала позволит операторам ипотечного рынка, в частности АИЖК, стать более уверенными в своих силах, а следовательно, не зависеть в дальнейшем от правительственного финансирования в осуществлении своих ипотечных программ", - добавила г-жа Ксоврели.

Если основной принцип действия новой схемы верен, то успех программы зависит лишь от четкого выполнения ее отдельных частей.

"При условии, что программа является практически осуществимой, накопленный от реализации ипотечных ценных бумаг капитал может вызвать резкое оживление рынка жилья в Москве и Санкт-Петербурге", - заявил Джеральд Гейдж, глава консультативного отдела по операциям с недвижимостью в Arthur Andersen.

"Вследствие того, что доходы семей в других регионах страны значительно ниже, и их достоверность сложнее проверить, новая схема получит меньшее распространение в других городах России", - заметил он.

Количественных рост и распространение различных органов, участвующих в программе, также не сулит ничего хорошего, - утверждает Гейдж.

"Опыт показывает, что участие такого большого количества учреждений в любой сфере деятельности делает проект либо практически невыполнимым, либо настолько дорогостоящим, что его осуществление становится нерентабельным. При этом остается еще много нерешенных вопросов, которые в настоящее время находятся на стадии обсуждения, а законопроект об ипотечных ценных бумагах пока ожидает прохождения в Думе. Принимая во внимание все эти факторы, мне представляется преждевременным объявлять о "первом выпуске ценных бумаг". Неясность по многим вопросам заставляет меня скептически относиться к перспективе развития этой программы" - говорит Гейдж.

Кристофер Кеннет / Rupron.ru

При обнаружении некорректной информации, просим сообщить нам по электронной почте, либо по телефону.

Адрес офиса: Москва, улица Тимура Фрунзе, дом 20, строение 1, офис №6 (схема проезда)
Контактный телефон/факс: +7(095) 36-36-040 (многоканальный); 245-1180 тел/факс
e-mail: info@paritet.biz